土地租赁权 是具体的法律行为是不能分割的
1、估价依据： 租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
2、价值标准： 租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。
3、估价方法： （1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
《物权法》规定设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。 租赁获得的是债权，可以使用，但不能转让，不能抵押，不能以租赁土地入股，土地升值的收益由出租方获得，租赁的最长期限不能超过二十年。如果涉及征地拆迁，租赁土地涉及的是出租方的违约补偿，补偿标准由合同协商确定，补偿的是你的实际损失。出让获得的是物权，可以使用，可以转让，可以抵押，可以以出让土地入股，可以获得土地升值带来的收益，出让的最长期限住宅是七十年，商业也有四十年。如果涉及征地拆迁，出让土地涉及的是补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 《物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
土地使用权租赁合同是指土地使用权人将土地使用权向他人出租的一种合同形式。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权是指土地所有权人依法对土地的使用所享有的权利。土地使用权租赁合同在中国的土地租赁市场中扮演着重要的角色。
土地使用权租赁合同在签订时需要遵循一定的法律法规，以保障双方的权益。根据相关法律规定，土地使用权租赁合同应包含以下主要内容：
合同主体包括土地使用权人和承租人。土地使用权人是具有土地使用权的法人或自然人，承租人是租赁土地使用权的法人或自然人。合同主体应当在合同中明确指出其名称、住所、法定代表人或负责人等基本信息。
土地使用权租赁合同应明确土地租赁的起始日期和终止日期，即租赁期限。租赁期限的确定应遵循相关土地管理法律法规的规定，一般不得超过50年。双方在合同中可以约定续租的条件和方式。
租金是土地使用权租赁合同中的核心内容之一。合同应明确租金的支付方式、金额、支付期限等。双方应协商一致，并在合同中明确约定。租金的支付方式通常有年付、季付、月付等，金额一般以人民币计算。
合同应明确租赁土地的具体用途。根据中国法律的规定，土地使用应符合国家规划和土地利用总体规划。租赁双方应确保租赁土地的使用符合相关法律法规和规划要求。
根据具体情况，合同可以约定租赁权益是否可以转让。如果允许转让，应明确转让的条件和程序。
合同应明确租赁双方的履行义务和违约责任。双方应共同遵守合同约定，如有违约行为，则应承担相应的法律责任。
合同应明确争议解决的方式和程序。双方可以约定通过协商、仲裁或诉讼等方式解决争议。
总之，土地使用权租赁合同在中国的土地租赁市场中起着重要的作用。租赁双方应当遵循法律法规，确保合同的有效性和合法性，以保护自身的权益。
土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。在土地出租的过程中需要合同保障，土地租赁合同指约定出租方在一定时期内提供土地给承租方使用，承租方向其支付租金的合同。
土地租赁合同需要有哪些注意项目?
签订土地租赁合同应该注意：
主体资格，审查产权证上记载的权利人与土地出租人是否一致。
租赁期限，注明租赁起止日期和租赁年限。合同最长的期限为二十年。
土地信息，列明租赁土地的名称、位置、面积、质量等级。
其他：
1.土地承包合同的内容农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。
2.土地出租如果是租地开厂，首先看土地的性质是荒地还是良田保护地，良田保护地是不能盖厂房的，还是一定要看使用权证，地是谁的，最好有当地村委会出面帮你接洽，毕竟是集体你还能有点保障，虽然可能得多花钱。
3.(1)需要附加不可抗拒力，比如地震、火灾的责任归属，原则上由出租人重建。
(2)如虽经出租人同意，但对产权没有约定的，产权应归承租人。对改建、扩建地上建筑物或其他附属物应该有使用权。
(3)不得在期间内出租其它人。如违约而支付的损失。
(4)双方应协定发生纠纷诉讼处理的地点、中间人等。
(5)如果合同中止合有没有承担的后果等。
农村土地所有权根据法律规定，归国家或者农民集体所有。根据《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
办理国有土地使用权租赁，按下列程序办理：
一、租赁申请申请人向市县国土资源管理部门提出土地租赁申请，并准备以下文件报送市县国土资源管理部门：
（1）国有土地使用权租赁申请（原件）。
（2）《房屋所有权证》。
（3）《国有土地使用证》。
（4）申请人法人资格证书或执照（加盖发证部门审核专用章）。
二、出租人与承租人签订租赁合同申请获准通过后，出租人与承租人签订国有土地使用权租赁合同。国有土地使用权出租后，租赁双方应继续履行国有土地使用权出让合同。三、办理租赁登记手续国有土地使用权出租，租赁双方必须持土地使用证、出让合同、租赁合同向所在地市、县国土资源管理部门申请办理土地使用权租赁登记手续。
如土地上已建有房屋的，租赁双方应先到所在地的房地产交易所申请办理租赁手续后，15日内到所在地的市、县国土资源管理部门办理登记手续。
四、重新签订租赁合同租赁关系发生变化，重新签订租赁合同。
五、办理注销登记租赁关系终止，租赁双方应在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销登记。
我国法律规定是净地出让，不需带租出让。
土地承包经营权租赁合同当然有效。
土地承包经营权出租，是指在农村土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为。
我们国家的土地，无论国有地还是集体地，所有权是不能流转的。所有权变动唯一的常见情形是集体地被征收为国有地。国有地从国家到具体企业或者个人手中一共三种途径，分别是国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让和国有土地使用权出租。最粗略的说，国有土地使用权划拨是针对公共事业供地，基本是免费的；国有土地使用权出让是针对一般建设用地，一次性支付出让金；国有土地使用权出租大多也是针对一般建设用地，这种情况实践中远少于出让，是土地出让的补充性制度，各地实践不太一样，但租金一般不是一次性缴纳的。
集体地从集体经济组织到具体个人或者企业手中一共两种途径，分别是土地承包经营权的发包和农用地出租。
发包是村民集体组织将土地发包给本村村民或者集体经济组织以外的主体，承包人将取得农村土地承包经营权；农用地出租没有具体法律规定，适用合同法项下租赁合同的一般规定。简单来说，在所有权不改变的前提下，我们国家国有地和集体地一手转让使用权的每一种途径都有不同的名称，适用的法律和履行的程序都不一样，背后的立法思路也并不统一。
而从实际效果上看，如果再考虑二手转让的各种途径，那么我们国家国有地和集体地转让还是相当市场化的。
